So sieht die Entscheidungsgrundlage aus, die wir für Eigentümerversammlungen vorbereiten. Dieses Exemplar ist ein Muster: Die Objektfelder sind leer, die Beispielrechnung stammt aus unseren veröffentlichten Ratgebern. Es enthält keine Daten eines echten Projekts.
| Objekt | (Straße, Nr., Ort) | Wohneinheiten | |
|---|---|---|---|
| Verwaltung | Versammlung am | ||
| Bestandsanlage | (Art, Baujahr) | Zustand |
Warum der Zustand der Anlage die erste Frage ist: Wird eine defekte oder überalterte Anlage ersetzt, spricht vieles für eine Erhaltungsmaßnahme; alle Eigentümer tragen die Kosten nach Miteigentumsanteilen, die Erhaltungsrücklage darf eingesetzt werden. Wird eine funktionierende Anlage getauscht, ist das eine bauliche Veränderung, und wer zahlt, richtet sich nach § 21 WEG. Die Einordnung des Einzelfalls gehört in die Hand der Verwaltung und im Zweifel in rechtliche Beratung.
Wir empfehlen, die Entscheidung zu teilen. Auf der ersten Versammlung wird nicht die Heizung beschlossen, sondern der Auftrag, die Grundlagen zu erarbeiten. Auf der zweiten liegen Zahlen und vergleichbare Angebote vor, und die Gemeinschaft entscheidet über etwas Konkretes. Das dauert auf dem Papier länger und ist praktisch schneller, weil der Beschluss beim ersten Anlauf hält, statt angefochten oder vertagt zu werden.
| Schritt | Wer | Vorlauf |
|---|---|---|
| Grundlagenbeschluss (Blatt 4, Beschluss A) | Versammlung | Versammlung 1 |
| Raumweise Heizlastberechnung, extern | Gebäudeenergieberater | 4 bis 8 Wochen |
| Befund Zählerplatz und Elektrik, schriftlich | Elektrofachbetrieb | parallel |
| Vergleichbare Angebote auf gemeinsamer Datenbasis | VDR, geprüfte Fachbetriebe | 4 bis 6 Wochen |
| Anmeldung beim Netzbetreiber | Elektrofachbetrieb | Antwortfrist 2 Monate |
| Ausführungsbeschluss (Blatt 4, Beschluss B) | Versammlung | Versammlung 2 |
Der Taktgeber ist die Versammlung: Die meisten Gemeinschaften tagen einmal im Jahr. Ein verpasster Tagesordnungspunkt kostet zwölf Monate, und das schlägt jede Lieferzeit.
Angebote sind nur vergleichbar, wenn alle Anbieter dasselbe Objekt anbieten: gleiche Heizlast, gleicher Elektro-Befund, Elektrik als eigene Position. Die Vorlage stellt drei Wege nebeneinander; die Zahlen liefern die eingeholten Angebote.
| Wärmepumpe (Kauf) | Gas-Brennwert (Kauf) | Wärme-Contracting | |
|---|---|---|---|
| Investition brutto | € | € | 0 € (Rate: €/Mon.) |
| Förderung | 30 % Grundförderung | keine | nur auf den Kapitalanteil der Rate |
| Energiekosten p. a. | € | € + CO₂-Pfad + Bio-Treppe ab 2029 | Arbeitspreis ct/kWh |
| Bindung | keine | keine | 10 Jahre, +5 ohne Kündigung 9 Monate vor Ablauf |
| Offene Punkte | Zählerplatz laut Befund | Pflichtanteile klimafreundlicher Brennstoffe für Neugeräte ab 2029 | Aufteilung der Rate in Kapital, Betrieb, Energie schriftlich |
Zum Contracting gehört diese Frage ins Protokoll: „Welcher Anteil der Rate ist Kapitaldienst, welcher Betrieb und Instandhaltung, welcher Energiebezug, und wird diese Aufteilung für den Förderantrag schriftlich bestätigt?" Ohne die Antwort ist die Variante nicht vergleichbar, und der Förderbetrag nicht bestimmbar.
Die folgende Rechnung ist das durchgerechnete Beispiel aus unseren Ratgebern: ein Haus mit 5 Wohneinheiten, Wärmepumpe im Zuge der Heizungserneuerung. Sie zeigt die Mechanik; Ihre Zahlen kommen aus den Angeboten.
| Investition Wärmepumpe brutto, inkl. Elektro-Position | 80.000 € |
|---|---|
| Förderfähige Höchstkosten bei 5 WE (KfW 458) | 88.000 € |
| Zuschuss: 30 % Grundförderung auf den kleineren Wert | −24.000 € |
| Eigenanteil der Gemeinschaft | 56.000 € |
| Je Wohnung bei gleichen Anteilen (Sonderumlage oder Rücklage) | 11.200 € |
Boni (etwa für Selbstnutzer) kommen je nach Konstellation einzelner Eigentümer hinzu und laufen über Zusatzanträge; der gemeinschaftliche Basisantrag wird von der Verwaltung gestellt. Antrag vor Vorhabensbeginn. Konditionen ändern sich; maßgeblich ist das KfW-Merkblatt zum Antragszeitpunkt.
Praktische Folge für die Vorbereitung: Die knappe Mehrheit ist die gefährlichste. Ziel dieser Unterlage ist nicht, Recht zu behalten, sondern die Zweifler mit nachvollziehbaren Zahlen abzuholen, damit der Beschluss die Kostenschwelle erreicht und die Finanzierung nicht zerfällt.
Formulierungsbeispiele, keine Rechtsberatung. Nummerierung, Fristen und Beträge setzt die Verwaltung; bei besonderen Konstellationen (etwa strittiger Abgrenzung Erhaltung/Veränderung) gehört der Text in rechtliche Prüfung.
„Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beauftragt die Verwaltung, für die Erneuerung der Heizungsanlage die Entscheidungsgrundlagen erstellen zu lassen: eine raumweise Heizlastberechnung nach DIN EN 12831-1 durch einen unabhängigen Gebäudeenergieberater, einen schriftlichen Befund zu Zählerplatz und Elektroinstallation sowie mindestens drei vergleichbare Angebote auf dieser Datenbasis, darunter auf Wunsch eine Contracting-Variante mit aufgeschlüsselter Rate. Für die Grundlagenermittlung wird ein Budget von Euro aus der Erhaltungsrücklage bereitgestellt. Die Ergebnisse werden den Eigentümern spätestens drei Wochen vor der nächsten Versammlung zugeleitet."
„Die Gemeinschaft beschließt die Erneuerung der Heizungsanlage gemäß Angebot der Firma vom über brutto Euro entsprechend der vorgelegten Entscheidungsgrundlage. Die Verwaltung wird beauftragt, den gemeinschaftlichen Förderantrag zu stellen und den Vertrag nach Förderzusage auszulösen. Die Finanzierung erfolgt durch (Sonderumlage nach Miteigentumsanteilen / Entnahme aus der Erhaltungsrücklage); die Kostenverteilung richtet sich nach § 21 WEG."
Dieses Muster fasst die Ratgeber von vanderrheede.de zusammen: vanderrheede.de/heizungstausch-weg/ (Beschluss und Kosten), /waermepumpe-mehrfamilienhaus/ (Beispielrechnung), /waerme-contracting/ (Vertrag und Förderung), /netzanschluss-waermepumpe/ (Elektrik und Fristen), /heizlast-hydraulischer-abgleich/ (Auslegung). Rechtsgrundlagen und Quellen sind dort je Seite mit Stand-Datum verlinkt. Woran VDR verdient, steht offen unter /transparenz/: ein prozentualer Anteil am Netto-Auftragswert vom ausführenden Fachbetrieb, unabhängig von Technologie und Hersteller.
Kontakt: VAN DER RHEEDE Renewables · vanderrheede.de/wohnungswirtschaft/ · info@vanderrheede.de. Stand 9. August 2026. Dieses Dokument ist ein Muster, ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung und enthält keine Daten realer Projekte.