Contracting: null Investition, und trotzdem eine Rechnung.

Wir haben hier ein Eigeninteresse, und Sie sollen es kennen

Die Anlage steht in Ihrem Keller und gehört Ihnen nicht

Beim Wärme-Contracting errichtet ein Dritter die Heizungsanlage in Ihrem Gebäude, bleibt deren Eigentümer, betreibt und wartet sie und verkauft Ihnen die Wärme. Bezahlt wird nicht die Investition, sondern ein Grundpreis für die Bereitstellung und ein Arbeitspreis je Kilowattstunde.

Das ist nicht dasselbe wie Fernwärme, auch wenn sich die Verträge ähneln. Bei Fernwärme kommt die Wärme aus einem Netz und aus fremder Erzeugung; beim Contracting steht die Anlage in Ihrem eigenen Haus. Die Preisrealität der Netze und die Rechte im Netzanschluss behandeln wir getrennt unter Fernwärme oder Wärmepumpe.

Der entscheidende Unterschied zur Eigenlösung ist nicht technischer Natur: Sie tauschen eine einmalige Investition gegen eine dauerhafte Zahlungsverpflichtung. Ob das günstig ist, hängt an vier Zahlen, die im Angebot selten alle stehen.

Was im Angebot stehen muss, damit es vergleichbar wird

• Die Laufzeit und die Verlängerung. Zehn Jahre sind üblich und zugleich die gesetzliche Obergrenze für Versorgungsverträge (§ 32 AVBFernwärmeV). Entscheidend ist die zweite Zahl: Ohne Kündigung neun Monate vor Ablauf verlängert sich der Vertrag automatisch um fünf Jahre. Aus zehn Jahren werden so leicht fünfzehn, ohne dass jemand etwas entschieden hätte.
• Die Preisänderungsklausel. Der Preis von heute ist nicht der Preis von übermorgen. Die Klausel muss die tatsächliche Kostenentwicklung und die Verhältnisse am Wärmemarkt abbilden (§ 3 WärmeLV); der Bundesgerichtshof hat Klauseln kassiert, die das nicht transparent tun. Ein niedriger Einstiegspreis ohne prüfbare Klausel ist keine Ersparnis, sondern eine offene Rechnung.
• Die Aufteilung der Rate. Grundpreis und Arbeitspreis getrennt, und innerhalb des Grundpreises der Anteil für Kapital, Betrieb und Instandhaltung. Warum das zählt, steht im nächsten Abschnitt.
• Was am Ende passiert. Wem gehört die Anlage nach Vertragsende, was kostet eine Übernahme, und in welchem Zustand wird übergeben? Ohne diese Regelung steht die Gemeinschaft nach zehn Jahren vor derselben Entscheidung wie heute, nur mit einer abgenutzten Anlage im Keller, die ihr nicht gehört.

Gefördert wird nur ein Teil der Rate, und zwar der, den niemand ausweist

Contracting schließt die Heizungsförderung nicht aus, das ist ein verbreiteter Irrtum. Im Merkblatt zur KfW-Heizungsförderung (Stand 07/2026) steht ausdrücklich, dass die Nutzung von Heizungstechnik auch bei Mietkauf, Miete, Leasing und Contracting förderfähig ist und die vertraglich vereinbarten Raten für bis zu zehn Jahre als förderfähige Gesamtkosten angesetzt werden können.

Der Satz danach ist der wichtige: Nicht berücksichtigt werden Kosten für Betrieb, Instandhaltung und Energiebezug. Genau diese Posten stecken aber in derselben Rate. Ohne die Aufteilung durch den Anbieter lässt sich der förderfähige Betrag nicht bestimmen, und ohne den lässt sich das Angebot nicht gegen eine Eigenlösung rechnen, bei der die Förderung auf die volle Investitionssumme geht.

Mieter sind geschützt. Eine Eigentümergemeinschaft ist es nicht.

Im Mietverhältnis darf ein Vermieter nur dann auf Wärmelieferung umstellen und die Kosten als Betriebskosten weiterreichen, wenn zwei Bedingungen erfüllt sind: Die Wärme kommt mit verbesserter Effizienz aus einer neuen Anlage des Lieferanten oder aus einem Wärmenetz, und die Kosten der Wärmelieferung übersteigen die bisherigen Betriebskosten nicht (§ 556c BGB). Wie gerechnet wird, gibt die Wärmelieferverordnung vor: verglichen wird mit dem Endenergieverbrauch der letzten drei Abrechnungszeiträume vor der Ankündigung, bewertet mit den Preisen des letzten Zeitraums. Abweichungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam.

Für eine Eigentümergemeinschaft, die für sich selbst abschließt, gilt dieser Schutz nicht. Es gibt keine Kostenneutralität, die jemand nachweisen müsste. Die Gemeinschaft kann sich zu einem Preis binden, der über den bisherigen Kosten liegt, und hat danach zehn Jahre Zeit, das zu bereuen.

In einer WEG mit vermieteten Wohnungen kommt beides zusammen, und daraus wird eine Falle: Die Gemeinschaft beschließt den Vertrag, doch jeder vermietende Eigentümer muss anschließend für sich den Kostenvergleich bestehen, um umlegen zu dürfen. Besteht er ihn nicht, trägt er die Differenz selbst. Der Beschluss der Mehrheit kann also eine Minderheit dauerhaft Geld kosten, und zwar erst sichtbar bei der ersten Abrechnung. Wie Beschlüsse und Kosten in der Gemeinschaft zusammenhängen, steht im Ratgeber Heizungstausch in der WEG.

Es gibt den Fall, in dem Contracting die richtige Wahl ist

Wir raten nicht grundsätzlich davon ab, und das wäre auch unredlich. Drei Bedingungen sprechen dafür, und wenn sie zusammenkommen, ist Contracting keine Notlösung:

• Kein Kapital und keine Rücklage. Wenn eine Sonderumlage in der Gemeinschaft nicht durchsetzbar ist oder einzelne Eigentümer überfordert, ist eine Lösung ohne Investition mehr wert als eine rechnerisch günstigere, die nicht zustande kommt.
• Niemand will den Betrieb. Wartung, Störungsdienst, Brennstoffbeschaffung und Nachweise sind Arbeit. Wo keine Verwaltung das übernimmt und kein Eigentümer sich kümmert, hat die Auslagerung einen echten Wert.
• Planbarkeit wiegt schwerer als Vollkosten. Ein festes Preisgefüge ist teurer als die Eigenlösung und dafür berechenbarer. Das ist eine legitime Abwägung, solange sie bewusst getroffen wird.

Was dagegen nie ein Grund sein sollte: dass das Angebot als Einziges auf dem Tisch liegt. Ein Contracting-Angebot ohne eine durchgerechnete Eigenlösung daneben ist kein Vergleich, sondern eine Vorlage. Und die Grundlage beider Rechnungen ist dieselbe: eine saubere Heizlastberechnung, denn eine zu groß ausgelegte Anlage verteuert auch den Grundpreis, den Sie zehn Jahre zahlen.

Häufige Fragen zum Wärme-Contracting