Im Einfamilienhaus entscheidet ein Eigentümer, in der Gemeinschaft entscheidet die Versammlung. Deshalb scheitern Heizungsprojekte in Eigentümergemeinschaften fast nie an der Technik, sondern an Mehrheiten, Kostenfragen und verpassten Terminen. Diese Seite ordnet die Rechtslage, damit Ihre Versammlung entscheiden kann, statt zu vertagen.
Stand: 9. August 2026 · wird nachgeführt, wenn sich die Grundlage ändertSeit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz. Die 65-Prozent-Pflicht für neue Heizungen ist entfallen, und mit ihr die früheren Sonderregeln für Etagenheizungen und Eigentümergemeinschaften samt der Übergangsfristen nach einem Heizungsausfall. Im Klartext: Das Energierecht schreibt Ihrer Gemeinschaft nicht mehr vor, was einzubauen ist. Details im Ratgeber Heizungsgesetz 2026.
Was bleibt, ist Ökonomie. Wer neu eine Gas- oder Ölheizung einbaut, übernimmt die Bio-Treppe: einen Pflichtanteil klimafreundlicher Brennstoffe von 10 Prozent ab 2029, 15 ab 2030, 30 ab 2035 und 60 ab 2040, zusätzlich zu CO₂-Preis und steigenden Netzentgelten. Bestandsanlagen betrifft die Treppe nicht. Die Heizungsfrage ist damit wieder das, was sie in einer WEG immer war: eine Wirtschafts- und eine Gemeinschaftsfrage. Die Wirtschaftsseite rechnen wir auf den verlinkten Seiten durch. Diese Seite behandelt die Gemeinschaftsseite.
Das Wohnungseigentumsrecht kennt für den Heizungstausch zwei Wege, und welcher gilt, hängt vom Zustand der alten Anlage ab. Wird eine defekte oder überalterte Zentralheizung ersetzt, spricht vieles für eine Erhaltungsmaßnahme, auch wenn dabei zeitgemäße Technik einzieht, etwa eine Wärmepumpe statt des alten Kessels. Wird dagegen eine funktionierende Anlage getauscht, ist das eine bauliche Veränderung. Die Folgen unterscheiden sich erheblich:
| Ersatz der defekten Anlage (Erhaltung) | Tausch der intakten Anlage (bauliche Veränderung) | |
|---|---|---|
| Beschluss | einfache Mehrheit | einfache Mehrheit |
| Wer zahlt | alle, nach Miteigentumsanteilen | alle nur oberhalb der Schwellen des § 21 WEG, sonst nur die Ja-Stimmen |
| Erhaltungsrücklage | dafür ist sie da | dafür ist sie nicht angesammelt; üblich ist die Sonderumlage |
| Wer entscheidet den Zeitpunkt | der Kessel | die Gemeinschaft |
Daraus folgt etwas Unbequemes, und wir schreiben es lieber selbst hin: Rechtlich ist es bequemer, bis zum Ausfall zu warten. Dann ist der Ersatz Erhaltung, die Rücklage darf herhalten, alle zahlen mit, niemand muss überzeugen.
Bequemer ist nicht besser. Wer im Havariefall entscheidet, entscheidet unter Zeitdruck, im ungünstigsten Monat, ohne Vergleichsangebote und ohne saubere Heizlastberechnung. Die Verwaltung darf die Notreparatur veranlassen, aber die Systementscheidung trifft sie nicht. Der belastbare Weg ist, zu entscheiden, solange die alte Anlage noch läuft: mit Vorlauf, mit Zahlen, mit einer Versammlung, die nicht friert. Die Abgrenzung im Einzelfall bleibt dabei Sache von Verwaltung und, wo nötig, rechtlicher Beratung.
Seit der WEG-Reform von 2020 werden die zwei Hürden ständig verwechselt, weil sie in verschiedenen Paragrafen stehen:
Praktisch heißt das: Die knappe Mehrheit ist die gefährlichste. Ein Beschluss mit 55 Prozent ist gefasst, aber die Finanzierung zerfällt, weil nur die Hälfte der Gemeinschaft eine ganze Zentralheizung tragen soll, die danach alle wärmt. Wer eine Heizung durch die Versammlung bringen will, bereitet deshalb nicht auf die einfache Mehrheit hin vor, sondern auf die breite. Das verändert die Arbeit vor der Versammlung: Es geht weniger darum, Recht zu behalten, als darum, die Zweifler mit nachvollziehbaren Zahlen abzuholen.
Auf einige Maßnahmen hat jeder einzelne Eigentümer einen Anspruch; die Gemeinschaft darf über das Wie mitreden, nicht über das Ob. Diese Liste in § 20 Abs. 2 WEG ist abschließend: Barrierefreiheit, das Laden von Elektrofahrzeugen, Einbruchschutz, ein schneller Internetanschluss und Steckersolargeräte.
Die Heizung steht nicht auf dieser Liste. Eine Wallbox in der Tiefgarage und ein Balkonkraftwerk am Geländer können Sie also verlangen, den Wechsel der Zentralheizung nicht. Er ist immer eine Entscheidung der Gemeinschaft. Auch der Umweg über das Sondereigentum trägt selten: Eine Etagenheizung, die nur das eigene Sondereigentum berührt, darf der Eigentümer ersetzen, doch eine Wärmepumpe braucht in der Regel ein Außengerät, und damit Gemeinschaftseigentum, und damit den Beschluss.
Die meisten Gemeinschaften tagen einmal im Jahr. Wer die Versammlung ohne Tagesordnungspunkt zur Heizung verstreichen lässt, verliert kein Angebot und keine Förderung, sondern ein volles Jahr, und das schlägt jede Lieferzeit. Dazu kommt die Marktlage: Der Wärmepumpen-Absatz ist im ersten Halbjahr 2026 um 40 Prozent gewachsen, gute Betriebe füllen ihre Kalender vor der Heizperiode zuerst. Die Einordnung dazu steht in unserer Meldung zu den Halbjahreszahlen.
Der Weg, der sich in der Praxis bewährt, braucht zwei Versammlungen: Auf der ersten wird nicht die Heizung beschlossen, sondern der Auftrag, die Grundlagen zu erarbeiten, allen voran eine raumweise Heizlastberechnung durch einen Gebäudeenergieberater, der weder zum Vermittler noch zum ausführenden Betrieb gehört. Auf der zweiten liegen Zahlen und Angebote vor, und die Gemeinschaft entscheidet über etwas Konkretes. Das dauert auf dem Papier länger und ist in Wirklichkeit schneller, weil der Beschluss beim ersten Anlauf hält, statt angefochten oder vertagt zu werden.
Für die Verwaltung heißt das umgekehrt: Der Tagesordnungspunkt muss rechtzeitig vor der Einladungsfrist angemeldet sein. Eine außerordentliche Versammlung ist möglich, aber Aufwand; der ordentliche Termin ist der billigste Weg, wenn man ihn nicht verpasst.
Wie so eine Vorlage aussieht: Die Struktur des Zwei-Versammlungs-Wegs samt Beschluss-Formulierungsbeispielen, Vergleichsrahmen und Checkliste gibt es als Musterunterlage zum Ausdrucken, mit leeren Objektfeldern und ohne Daten echter Projekte. Musterunterlage herunterladen (PDF, 4 Seiten)
Wir bereiten die Entscheidungsgrundlage für Ihre Eigentümerversammlung vor: herstellerneutral, mit externer Heizlastberechnung und Zahlen, die auch die Zweifler nachvollziehen können. Woran wir dabei verdienen, steht offen auf unserer Transparenzseite. Wie wir mit Gemeinschaften, Vermietern und Verwaltungen arbeiten, steht unter Für die Wohnungswirtschaft.
Projekt einordnen lassen →Quellen: § 20 WEG und § 21 WEG (gesetze-im-internet.de) · § 19 WEG (Erhaltung, Erhaltungsrücklage) · Gebäudemodernisierungsgesetz, verkündet am 28.07.2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226) · Gebäudeforum klimaneutral, WEG-Praxisguide · Stand 9. August 2026
Die VAN DER RHEEDE Renewables ist eine herstellerneutrale Fachberatung und Vermittlung. Die Angaben zu Rechtsfragen des Wohnungseigentums sind sorgfältig recherchiert, geben aber nur den allgemeinen Rahmen wieder: Die Einordnung des Einzelfalls, insbesondere die Abgrenzung von Erhaltung und baulicher Veränderung sowie die Kostenverteilung, ersetzt keine Rechtsberatung. Der Anlagenvertrag kommt direkt zwischen der Gemeinschaft und dem ausführenden Fachbetrieb zustande.