Wärmepumpe im Mehrfamilienhaus.

Weder Selbstnutzer noch Gewerbe

Die meisten Förderratgeber im Netz rechnen den Fall des selbstgenutzten Einfamilienhauses. Unsere Förderseite tut das auch und sagt es im ersten Satz. Für Nichtwohngebäude gibt es die Gewerbeseite. Ein vermietetes Mehrfamilienhaus ist beides nicht, und genau dort gehen die meisten Zahlen auseinander, die man sonst liest.

Als Beispiel rechnen wir durchgehend ein Haus mit 5 Wohnungen und 255 Quadratmetern Wohnfläche, vollständig vermietet, mit einer Investition von 80.000 Euro brutto für die Wärmepumpe. Alle Annahmen stehen offen, damit Sie Ihre eigenen Zahlen einsetzen können.

Niedrigere Quote, größere Grundlage

Die förderfähigen Höchstkosten wachsen mit jeder Wohneinheit: 28.000 Euro für die erste, 15.000 Euro je Einheit von der zweiten bis zur sechsten, 8.000 Euro ab der siebten. Bei 5 Wohnungen sind das 88.000 Euro statt 28.000 Euro beim Einfamilienhaus.

Bemessungsgrundlage ist der kleinere Wert aus Investition und Höchstkosten. Liegt die Investition über 88.000 Euro, bleibt der Zuschuss bei 26.400 Euro stehen; alles darüber ist ungefördert.

Warum aus 70 Prozent 30 werden

Die häufig genannten 70 Prozent Förderquote setzen sich aus Grundförderung plus zwei Boni zusammen, und beide Boni sind an Selbstnutzung geknüpft. Der Klimageschwindigkeitsbonus wird selbstnutzenden Eigentümern nur für die selbstgenutzte Wohneinheit gewährt, bei mehreren Einheiten also anteilig. Für den Einkommensbonus gilt dasselbe, zusätzlich zur Einkommensprüfung. Der Effizienzbonus, der früher als einziger auch Vermietern offenstand, ist mit der Reform vom 21. Juli 2026 ersatzlos entfallen.

Wer eine von fünf Wohnungen selbst bewohnt, bekommt die Boni also anteilig für diese eine Einheit. Wer keine bewohnt, bleibt bei der Grundförderung. Das ist die ehrliche Auskunft, und sie steht so auf keiner Anbieterseite, weil die höhere Zahl besser aussieht.

Ein Termin im Blick: Ab dem ersten Quartal 2027 soll die Grundförderung für Wärmepumpen ohne Ursprung in der Europäischen Union auf 15 Prozent sinken, während Geräte mit EU-Ursprung einen Wertschöpfungsbonus von 15 Punkten erhalten und damit bei 30 Prozent bleiben. Die genaue Ausgestaltung steht noch aus. Für Vorhaben, die ohnehin anstehen, spricht das für eine Antragstellung noch in diesem Jahr.

Der unbequeme Befund zur Modernisierungsumlage

Viele Eigentümer rechnen damit, die Investition über eine Modernisierungsumlage hereinzuholen. Bei einem Heizungstausch trägt diese Rechnung nicht. Das Gesetz kennt zwei Wege, und beide enden an derselben Grenze.

Rechnerisch möglich wären 4.760 Euro im Jahr, durchsetzbar sind 1.530 Euro. Verteilt auf 5 Wohnungen sind das rund 25,50 Euro je Wohnung und Monat.

Der naheliegende Ausweg funktioniert nicht: Wer auf die Förderung verzichtet, um die vollen Kosten mit 8 Prozent nach § 559 BGB umzulegen, läuft in dieselbe Grenze, denn § 559 Absatz 3a Satz 3 zieht die 50-Cent-Marke auch dort. Der Verzicht kostet also 24.000 Euro Zuschuss und bringt keinen Cent mehr Miete. Die Förderung immer mitnehmen und über § 559e abrechnen, dort sind es 10 statt 8 Prozent und die Erhaltungspauschale ist mit 15 Prozent pauschal geregelt, statt bei einer alten Heizung einzeln geschätzt zu werden.

Zwei Posten, die es beim selbstgenutzten Haus nicht gibt

Erstens fällt der CO2-Vermieteranteil weg. Das CO2-Kostenaufteilungsgesetz gilt nur für Brennstoffe. Strom ist keiner, eine Wärmepumpe fällt damit vollständig aus dem Stufenmodell heraus. Im Beispielobjekt mit rund 33.150 Kilowattstunden Wärmebedarf sind das etwa 26 Kilogramm CO2 je Quadratmeter im Jahr, also die Stufe mit 30 Prozent Vermieteranteil: rund 143 Euro im Jahr, die heute an Ihnen hängenbleiben und künftig entfallen. Die Systematik erklärt unser Ratgeber zum CO2-Preis beim Heizen.

Zweitens vermeiden Sie eine Regel, die ab 2028 greift. Wer stattdessen eine neue fossile Heizung einbaut, trägt nach § 5a des CO2-Kostenaufteilungsgesetzes ab dem 1. Januar 2028 die Hälfte der CO2-Kosten und die Hälfte der Gasnetzentgelte, unabhängig vom Stufenmodell, ab 2029 zusätzlich die Hälfte der Mehrkosten für die verpflichtend beizumischenden Brennstoffe. Für das Beispielobjekt sind das grob 670 bis 854 Euro im Jahr, Tendenz steigend, weil beide Posten strukturell wachsen. Warum gerade die Netzentgelte steigen, steht im Ratgeber zu den Gasnetzentgelten.

Annahmen: 130 kWh je Quadratmeter und Jahr (unsanierter Bestand), Emissionsfaktor 0,201 kg je kWh, CO2-Korridormitte 60 Euro je Tonne 2026, Netzentgelt-Spanne aus realen Preisblättern 2026, alles brutto. Ihre Werte weichen ab, die Größenordnung nicht.

Wem der Solarstrom nützt, wenn Sie nichts regeln

Die naheliegende Idee, eine Photovoltaikanlage aufs Dach zu setzen und damit die Wärmepumpe zu speisen, hat einen Haken, den man kennen sollte. Selbst erzeugter Strom verursacht dem Vermieter keine laufenden Kosten, und nur laufende Kosten sind als Betriebskosten umlagefähig. Nach überwiegender Auffassung senkt jede selbst erzeugte Kilowattstunde also die Heizkostenabrechnung Ihrer Mieter, ohne bei Ihnen einen Ertrag zu erzeugen. Diese Frage ist rechtlich nicht abschließend geklärt, es gibt dazu keine höchstrichterliche Entscheidung.

Wer den Vorteil auf der eigenen Seite halten will, braucht ein Lieferverhältnis. Praktikabel sind für ein Haus dieser Größe zwei Wege: die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung nach § 42b EnWG, die ohne Vollversorgungspflicht auskommt, dafür aber viertelstündliche Messung an jedem Zählpunkt voraussetzt, oder der klassische Mieterstrom nach EEG, der einen Zuschlag bringt, dafür aber die volle Rolle eines Energieversorgers samt Reststrombeschaffung mit sich bringt. Bei fünf Wohnungen ist Mieterstrom ohne spezialisierten Dienstleister erfahrungsgemäß zu aufwendig.

Unabhängig davon gilt für die Anlage selbst die Frist zum Jahresende, die wir im Ratgeber Photovoltaik 2026 oder 2027 durchgerechnet haben.

Drei Gewerke, zwei Behörden, ein Vertrag zu viel

Dach, Photovoltaik und Wärmepumpe zusammen anzugehen ist bautechnisch sinnvoll und förderrechtlich der häufigste Weg, alles zu verlieren. Die Wärmepumpe läuft über die KfW, die Dachdämmung über das BAFA, die Photovoltaik über keines von beiden. Wer alle drei in einen Generalunternehmervertrag ohne aufschiebende Bedingung packt, hat das Vorhaben förderrechtlich begonnen, bevor der Antrag gestellt ist, und verliert den Zuschuss vollständig.

• Reihenfolge: Fachunternehmererklärung, dann Vertrag mit aufschiebender Bedingung auf die Zusage, dann Antrag, erst dann Baubeginn. Planung und Beratung vorab sind ausdrücklich unschädlich.
• Getrennte Verträge und getrennte Rechnungspositionen für Heizung, Dach und Photovoltaik. Bei der Dachsanierung ist nur die Dämmung Modernisierung, die neue Eindeckung ist Instandhaltung und nicht umlagefähig.
• Ankündigung an die Mieter spätestens drei Monate vor Beginn in Textform, mit dem Betrag der zu erwartenden Erhöhung und den voraussichtlichen künftigen Betriebskosten. Fehlt sie oder ist sie fehlerhaft, verschiebt sich die Mieterhöhung um sechs Monate.
• Messkonzept früh planen: eigener geeichter Stromzähler vor der Wärmepumpe einschließlich Heizstab, Wärmemengenzähler dahinter, bei verbundener Anlage zusätzlich einer für die Warmwasserbereitung. Ohne das ist keine saubere Heizkostenabrechnung möglich.

Was an dieser Rechnung unsicher ist

Die Förderkonditionen sind politisch gesetzt und ändern sich schneller, als Ratgeberseiten nachziehen. Zuletzt am 21. Juli 2026, und die nächste Änderung ist für das erste Quartal 2027 angekündigt, ohne dass die Ausgestaltung feststeht. Wir führen diese Seite nach, aber prüfen Sie vor der Antragstellung den tagesaktuellen Stand.

Mietrechtlich ist offen, ob der über die Kappungsgrenze hinausgehende Betrag nach Ablauf der sechs Jahre nachgeholt werden kann. Die Literatur ist geteilt, höchstrichterlich entschieden ist es nicht. Wir kalkulieren ihn deshalb nicht ein. Ebenfalls ungeklärt ist die Bewertung von selbst erzeugtem Solarstrom in der Betriebskostenabrechnung.

Und die Beispielrechnung ist eine Beispielrechnung. Wärmebedarf, Investitionshöhe und der spezifische CO2-Ausstoß Ihres Gebäudes bestimmen das Ergebnis, und bei einem Objekt dieser Größe lohnt sich die Einzelbetrachtung erst recht.

Häufige Fragen von Vermietern

Grundlagen: Förderkonditionen der Heizungsförderung für Wohngebäude, Stand der Reform vom 21.07.2026 (Höchstkosten je Wohneinheit, Grundförderung 30 Prozent, Boni an Selbstnutzung geknüpft, Effizienzbonus gestrichen); § 559 BGB (8 Prozent, Kappung 0,50 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren für Heizungsanlagen nach Absatz 3a Satz 3), § 559a BGB (Abzug von Zuschüssen aus öffentlichen Haushalten), § 559e BGB (10 Prozent, Abzug der Drittmittel, 15 Prozent Erhaltungspauschale, gleiche Kappung), §§ 555c bis 555e BGB (Ankündigung, Duldung, Sonderkündigung), § 2 und § 5a CO2-Kostenaufteilungsgesetz (Anwendung nur auf Brennstoffe; hälftige Tragung von CO2-Kosten und Gasnetzentgelten ab 01.01.2028 bei neuen fossilen Heizungen), § 42b EnWG (gemeinschaftliche Gebäudeversorgung), Heizkostenverordnung §§ 7 und 9. Gesetzestexte am 04.08.2026 im Wortlaut geprüft.